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España, a contracorriente de la eurozona: ¿por qué la vivienda seguirá encareciéndose?
«El repunte de las cotizaciones no será inmediato, pero prevemos un 2024 favorable para el sector«. ¿Cuáles son los motivos para esto? Son tres las razones que aportan: en primer lugar, crecimiento económico moderado, aunque positivo; en segundo ligar, una inflación todavía elevada, en niveles próximos al 3%; y en tercer lugar, el fin del proceso de subidas de tipos.
«La TIR de los bonos soberanos debería tender a moderarse desde los niveles actuales, sobre todo cuando la expectativa de bajadas de tipos sea fiable y esté próxima (¿mediados de 2024?)», añaden.
Como recuerdan en su último informe, entre 2022 y lo que llevamos de 2023, a nivel global, el inmobiliario cotizado ha caído alrededor de un 35% «lastrado por el fuerte repunte de TIR en bonos soberanos». Como consecuencia, el sector cotiza con un descuento sobre NAV (Net Asset Value) de entre el 20% y el 30%, «que implica una considerable rebaja de valoración de activos».
Además, la rentabilidad por dividendo media se sitúa en el 4,8%, por encima de la media histórica (4,2%). Por el lado de la deuda, el inmobiliario cotizado presenta un LTV medio de en torno al 30%, en mínimos históricos.
Con este escenario, es «momento de empezar a posicionarse con perspectiva de medio y largo plazo». Si bien, centran la «estrategia en tipologías de activos con capacidad de crecimiento y, por tanto, de trasladar la inflación a las rentas». En este sentido, detectan algunas oportunidades.
Una de ellas es Vonovia, líder europeo de residencial en alquiler, que cotiza con rentabilidad por dividendo superior al 5,5% en 2024, a pesar de haberlo rebajado a la mitad, y descuento del 59% sobre valoración de activos (NAV 49,7 euros por acción, ya rebajado un 25% desde 2021). En EEUU, destacan) Welltower, relacionada con salud, sobre todo residencias de ancianos, Prologis, líder mundial de activos logísticos, y Digital Realty Trust, especializada en centros de datos.
En cuanto a las principales SOCIMI cotizadas españolas (Inmobiliaria Colonial, Merlin Properties y Lar España) en Bankinter señalan que presentan «aparentemente menor atractivo por su elevada exposición a oficinas y centros comerciales, cotizan con descuentos excesivos sobre valoración de activos (alrededor del 50%) y rentabilidad por dividendo atractiva (entre el 4,8% y el 8,3%) desde una perspectiva histórica».
Prevén que las valoraciones de activos sufrirán rebajas, pero de entre el 10% y el 15% sobre GAV (-20%/-30% sobre NAV). Por el lado de los dividendos, no estiman rebajas significativas. «Presentan niveles de ocupación elevados, con rentas ligeramente al alza, y ratios de apalancamiento moderados (menos del 40%), con prácticamente toda la deuda a tipo fijo y vencimiento medio superior a 5 años», dicen.
Respecto al sector promotor, destacan que mejoran los fundamentales. Opinan que la demanda se mantendrá fuerte y mejoran su previsión de precios de vivienda hasta un 1% en 2023 frente al descenso del 3% estimado anteriormente. «Si se produce alguna caída en 2024 será coyuntural. Gracias a ello, la presión en márgenes será menor de lo inicialmente estimado, permitiéndoles así mantener un margen EBITDA por encima del 15%».
Source: Bolsamania.com
